商场改造、商铺腾退、租赁主体变更，是商业地产运营中常见的经营管理事项。但如果合同关系没有理清、腾退程序处理不当，企业就可能面临财产损害赔偿诉讼，甚至被要求承担本不应由自己承担的赔偿责任。

那么，原出租方已经通过三方协议退出租赁关系，后续商场运营方实施腾退并造成租户财产损失，原出租方还需要承担赔偿责任吗？

由上海申伦（福州）律师事务所黄赛莲律师代理的一起商业租赁财产损害赔偿纠纷案，历经一审、二审、再审，最终帮助委托企业免除全部赔偿责任。

该案涉及租赁合同主体变更、侵权责任认定、举证责任分配以及企业经营风险防控，对商业地产运营企业、物业管理公司和企业法务具有参考价值。

福建省福州市某商业大楼因纳入政府支持的“夜色经济街”改造项目，需要进行整体规划和二次装修改造。

商场内一名经营游乐园的租户（以下简称“丙方”）与商场经营者签订了长期租赁协议。因商场改造需要收回铺位，双方在腾退期限及交接方式上未能达成一致。

随后，商场运营方乙公司在约定的腾退期限届满前，组织人员腾空铺位内的设施设备，并拆除了相关装饰装修。

丙方认为，相关行为导致其装修、设备及停业等损失合计约200万元，遂将商场运营方乙公司与商场原出租方甲公司一并诉至法院，要求两家公司承担赔偿责任。

本案的关键问题在于：甲公司已经退出原租赁关系，是否仍应对乙公司实施的腾退行为承担财产损害赔偿责任？

在本案中，甲公司原本是丙方所承租商铺的出租方。

但在纠纷发生前，甲公司、乙公司与丙方已经共同签订《房屋租赁协议主体变更三方协议》，约定由乙公司接替甲公司成为新的出租方，甲公司自协议签订之日起退出原租赁关系，原合同项下的权利义务由乙公司全部概括承受。协议签订后，甲公司不再向丙方收取租金，并将租赁押金转交乙公司。

尽管如此，丙方仍将甲公司列为共同被告，要求其承担赔偿责任。

上海申伦（福州）律师团队代理本案时，围绕合同主体是否已经变更、甲公司是否实施侵权行为、损害结果与甲公司之间是否存在因果关系三个核心问题展开抗辩。

1. 主体变更已经完成，甲公司不应当然承担后续合同责任

甲公司与乙公司、丙方共同签订了主体变更三方协议，明确约定原出租方退出租赁关系，由乙公司承接原合同项下的权利义务。

此外，甲公司不再收取租金、移交租赁押金等实际履行情况，也与协议约定相互印证。

因此，不能仅因甲公司曾经是出租方，就当然要求其承担主体变更后发生的全部责任。

对于企业而言，租赁合同主体变更不仅是签署一份协议，还应同步处理租金收取、押金移交、合同资料交接及后续责任划分等事项。

2. 甲公司未实施侵权行为，缺乏承担侵权责任的事实基础

本案中，甲公司并未实施强制拆除、搬离丙方财物等行为。

丙方主张的财产损失与甲公司的具体行为之间，也缺乏相应的因果关系证据。

因此，甲公司是否应当承担侵权责任，不能仅根据其曾经作为出租方这一历史身份作出判断，而应结合实际行为、损害结果及因果关系进行审查。

3. 合同纠纷与侵权纠纷应当区分具体责任主体

本案发生于租赁合同履行过程中，丙方认为乙公司提前腾退并拆除设施设备，构成侵权。

法院认为，该行为可能涉及违约责任与侵权责任竞合，丙方可以依法选择提起侵权之诉。

但这并不意味着所有曾经参与租赁关系的主体都需要承担侵权责任。每一方是否应当赔偿，仍应结合其具体行为及相应证据分别判断。

经过审理，法院对相关法律关系及各方责任进行了区分。

关于法律关系： 本案发生于租赁合同履行过程中，乙公司在腾退期限届满前拆除并转移设施设备，可能涉及违约责任与侵权责任竞合。丙方选择提起财产损害赔偿之诉，并无不当。

关于乙公司责任： 乙公司在双方尚未就腾退达成一致、约定期限尚未届满的情况下擅自拆除并转移设施设备，存在过错，应当承担相应赔偿责任。

关于甲公司责任： 丙方未能举证证明甲公司对案涉财物实施了侵权行为，因此，要求甲公司承担赔偿责任的请求未获法院支持。

最终，法院判令乙公司向丙方赔偿各项损失合计64万余元，并驳回丙方的其他诉讼请求。

甲公司在一审、二审中均未被判令承担赔偿责任。 此后，乙公司提出的上诉及再审申请也均被驳回，相关裁判结论得以维持。

这一结果说明，企业是否需要承担赔偿责任，不能仅凭其曾经是合同当事人来判断，还需要审查主体变更协议的内容、实际履行情况以及具体行为与损害结果之间的关系。

1. 主体变更协议应明确退出安排与责任边界

对于商业地产运营企业、出租方及物业管理公司而言，签订租赁主体变更协议时，应尽可能明确：

· 原出租方退出租赁关系的时间；

· 新出租方承接的合同权利义务；

· 租赁押金、租金及其他款项的交接方式；

· 已发生及尚未处理完毕的争议如何承担；

· 合同资料、验收文件及其他履约材料如何移交。

需要注意的是，主体变更协议的具体法律效果仍应结合协议约定、相关当事人的意思表示及实际履行情况综合判断，不能简单认为签署协议就可以免除所有既有责任。

2. 企业实施商铺腾退，应当依法履行程序

商场改造、商铺腾退及合同解除过程中，企业即使认为自己享有收回商铺的权利，也不意味着可以任意处置租户财物。

在采取腾退措施前，应审查合同约定、腾退期限、通知及交接安排，并妥善处理装修、设备、库存及其他财产。

如果在争议尚未解决时擅自拆除、搬离或毁损他人财产，企业可能面临财产损害赔偿等法律风险。

3. 企业法务应当关注行为主体与责任依据

发生争议后，不能仅凭合同关系判断所有当事人是否承担责任。

企业法务应重点梳理：

· 谁签订了合同；

· 谁实际实施了争议行为；

· 谁控制或处置了相关财物；

· 损害结果是否有证据支持；

· 行为与损害之间是否存在因果关系；

· 是否存在合同责任与侵权责任竞合。

这有助于企业明确争议焦点，避免不必要的诉讼成本，并为后续抗辩或追偿提供依据。

4. 财务与业务交接也应当形成完整记录

主体变更不只是法务问题，也涉及财务和业务管理。企业在变更租赁主体时，应同步留存租金结算记录、押金转账凭证、往来对账单、交接清单及相关函件。

这些资料能够帮助企业证明主体变更的实际履行情况，并在发生争议时厘清款项和责任归属。

对于涉及租金欠付、押金返还、装修补偿或其他企业债务的争议，完整的合同及财务证据尤其重要。

这起案件虽然属于商业租赁引发的财产损害赔偿纠纷，但其背后体现的是企业经营中普遍存在的法律风险：合同主体发生变更后，原合同责任如何划分；项目运营过程中发生损害，究竟由谁承担责任；相关款项与财产交接是否有充分证据。

对于企业而言，商业租赁纠纷不仅可能涉及侵权赔偿，也可能延伸至租金、押金、装修补偿及其他债权债务问题。

上海申伦（福州）律师事务所关注企业合同纠纷、企业债务、商业租赁、财产损害赔偿、公司法律事务及商事诉讼等领域。

申伦律师团队可结合企业实际合同、主体变更文件、财务记录及争议证据，协助分析责任边界、评估诉讼风险，并制定相应的争议解决方案。

无论是企业出租方、商业运营公司还是物业管理公司，在面临商场改造、商铺腾退、租赁主体变更或财产损害赔偿争议时，尽早审查合同、固定证据并明确责任，有助于降低经营风险。

商场改造和租户腾退看似属于日常经营管理事务，但一旦合同关系、腾退程序或财产交接处理不当，就可能引发复杂的商事诉讼。

本案的核心启示是：企业已经退出租赁关系，并不意味着可以仅凭一份协议当然免除所有责任；但同样，企业曾经是合同当事人，也不意味着必须为其他主体实施的侵权行为承担赔偿。

最终责任如何划分，仍应回到合同约定、实际履行、具体行为及证据本身。